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Rénover ou restructurer vos surfaces de bureaux, à quel prix ?
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Rien de tel qu’un cas concret pour illustrer le coût d’une véritable rénovation.
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Suite au départ de plusieurs locataires, le propriétaire décide de procéder à une rénovation totale des parties communes et des plateaux libérés : décloisonnement pour livraison en open-space, pose de faux-plafonds, réfection totale des sanitaires, du chauffage, de l’électricité avec pose de plinthes techniques périphériques, réfection des peintures, changement de moquette et installation de la climatisation. Le tout réalisé dans les règles de l’art par des entreprises spécialisées sur fond de budget maîtrisé, avec des prestations de qualité. RENOVATION DES PLATEAUX Voici, approximativement et à titre purement indicatif, les sommes engagées par le propriétaire ainsi que les valeurs locatives arrêtées en février 2005 : • 1er étage : surface de 115 m2 avec un coût de rénovation de 60 000 € HT soit 521 €/m2, incluant démolition des cloisons, réfection totale des sanitaires, faux-plafonds, chauffage, électricité, peinture, moquette, mais sans climatisation. Présentation à 300 € HT HC/m2/an soit 34 500 € HT HC annuels. • 2ème étage : surface de 200 m2 initialement en open-space avec un coût de rénovation de 70 000 € HT soit 350 €/m2 incluant réfection totale des faux-plafonds, peinture, moquette, installation d’une climatisation et reprise partielle de l’électricité (plinthes périphériques existantes) et du chauffage. Présentation à 330 € HT HC/m2/an soit 66 000 € HT HC annuels. • 5ème étage : surface de 200 m2 avec un coût de rénovation de 110 000 € HT soit 550 €/m2 incluant décloisonnement, réfection totale des sanitaires, faux-plafonds, électricité, peinture, moquette et installation d’une climatisation. Présentation à 350 € HT HC/m2/an soit 70 000 € annuels. RENOVATION DES PARTIES COMMUNES En ce qui concerne les parties communes, les façades sur rue et sur cour de l’immeuble ont été ravalées, les fenêtres sur rue remplacées par des éléments sur mesure associant luminosité maximale avec isolation thermique et phonique optimale, la motorisation de l’ascenseur et les portes de la cabine ont été changées. |
Le hall d’entrée et les volées d’escalier ont été entièrement rénovées sous la houlette d’un décorateur, les portes palières remplacées. Un tapis d’escalier a été tissé suivant un dessin original du décorateur, des luminaires ont été fabriqués d’après des croquis originaux du même décorateur, idem pour les cache-radiateurs, les guimbales des portes palières et les encadrements de miroirs qui ont été façonnés par un serrurier d’art. Ajoutez à cela la mise en place d'un système de désenfumage et l'installation de digicodes/interphone et vous arrivez à une enveloppe globale de 500 000 € HT. RÉSULTATS DE COMMERCIALISATION Moins d’un mois après la mise en route de la commercialisation, deux plateaux étaient déjà sous option avec une offre de qualité, au prix de présentation, tandis que deux autres candidatures de même qualification étaient à l’étude. Objectif atteint pour le propriétaire qui a ainsi valorisé son immeuble tout en assurant sa rentabilité à terme, grâce à des locataires de qualité. Il faut toutefois noter que malgré des plateaux entièrement rénovés, le propriétaire a concédé une période de franchise afin de participer aux frais d’installation du preneur et notamment un recloisonnement adapté à ses besoins, mais modulable cette fois … En résumé, en période d'abondance de surfaces de bureaux, les preneurs de qualité se méritent, à moins d’accepter une longue période de vacance ou d’attendre la prochaine période de pénurie ! EN PRATIQUE Il faut cependant garder à l’esprit qu’une rénovation de l’ampleur de celle détaillée ci-dessus nécessite du temps et des compétences. Le rôle du Maître d’Ouvrage relève à la fois du décideur, du diplomate, du gestionnaire et du juge de paix. Dans notre exemple, la libération des plateaux rénovés s’étant échelonnée sur six mois, les travaux se sont étalés sur une durée d’une année avec des locataires en place  En date du 06/03/2006 |
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Les travaux ont été entrepris avec l’assistance d’un décorateur et d’un Maître d’Œuvre qui prend en charge l’aspect technique, organisationnel et comptable du chantier. Ce dernier intervenant, qui pourrait également être un architecte ou un bureau de space planning, est indispensable pour mener un tel projet à la fois en termes de préconisation, de faisabilité, de respect des normes et de coordination du travail des compagnons. Découvrez le rôle du Maître d'œuvre dans le volet "Rénover, comment ?" |
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