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Marché locatif : l'offre et la demande peinent à se rencontrer

Les entreprises déménagent, les chiffres en témoignent, mais pas toujours où elles le souhaiteraient.

Les chiffres sont têtus. Au 3e trimestre 2011, le nombre de baux signés par des entreprises ayant décidé de déménager est en hausse de 20 % par rapport à la même période en 2010. Toutefois, l'enthousiasme pourrait s'essouffler en fin d'année. Entre mi-septembre et mi-octobre, 140.000 m2 « dans les tuyaux » n'ont finalement pas été loués. Et les chiffres 2011 sont un peu faussés par 4 mégatransactions signées cette année, dont 130.000 mètres carrés loués par SFR à Saint-Denis, et 85.000 à Massy, par Carrefour. Ces baux ont été signés en 2011, ces affaires avaient été initiées en 2010.

Si, à Paris, dans les meilleurs quartiers, une dizaine d'immeubles se louent à plus de 800 euros du mètre carré, les loyers franciliens sont en berne, au mieux stables. Le taux de vacance dépasse les 15 % dans le nord de la petite couronne et avoisine 10 % à Boulogne, où des immeubles neufs ne trouvent pas preneur. « Finalement, la crise n'a pas que des défauts : sans elle, 5 tours de 50.000 m2 seraient sorties au même moment à la Défense, nous aurions mis longtemps à les remplir », pense un agent immobilier.

Impossible de ne pas regarder devant : les perspectives de croissance pour 2012 sont si faibles qu'elles ne manqueront pas d'entraîner des destructions d'emplois tertiaires et un moindre besoin de mètres carrés. « Le marché n'est pas si simple, il existe une série de raisons pour lesquelles les entreprises déménagent, pas seulement pour s'agrandir », répondent les brokers.
« Le marché est paradoxal »

Après avoir promis une pénurie d'immeubles neufs pour 2011, puis 2012, ces intermédiaires l'annoncent désormais pour 2013. « Une pénurie c'est le défaut d'un produit nécessaire, répond un bon connaisseur du marché de la promotion. Le défaut est certain puisque la production d'immeubles neufs depuis 2008 hésite entre peu et rien. La nécessité reste à prouver. Les demandes vont-elles maintenir leur rythme soutenu de 2010-2011 ? » « Le marché est paradoxal et très segmenté, ce qui le rend illisible pour les brokers comme pour les utilisateurs qui cherchent de nouvelles surfaces, explique Philippe Perello, le patron de Knight Frank en France. Certains secteurs sont orientés à la hausse, d'autres totalement sinistrés. Si les entreprises continuent de déménager, elles sont moins mobiles, au détriment surtout de la seconde couronne parisienne. » Plusieurs raisons à ce phénomène, poursuit Ludovic Delaisse, directeur du département bureaux de Cushman & Wakefield : d'abord, la pression des syndicats et des comités d'hygiène, de sécurité et des conditions de travail (CHSCT) est beaucoup plus forte qu'il y a quelques années et le temps de transport des salariés à leur nouveau lieu de travail est devenu un critère de choix des sites. Les dirigeants eux-mêmes rechignent parfois à s'éloigner de peur de perdre le contact avec leur client et du chiffre d'affaires. Ensuite, le départ des centres urbains peut décourager les candidats à l'embauche et surtout les meilleurs. Enfin, les jeunes mettent en avant leur confort de travail, et les longs déplacements en voiture ou RER n'en font pas partie.
Une équation faussée

Entre offre et demande, l'adéquation géographique est donc faussée. L'équation économique aussi : « Les écarts de loyer sont énormes et s'expliquent parfois plus par les stratégies commerciales des propriétaires que par les qualités réelles des immeubles », poursuit Philippe Perello. Certains immeubles trouvent preneur un an avant leur livraison, comme le 23, avenue Franklin-Roosevelt, récemment loué à la Deutsche Bank, d'autres, comme l'Astorg ou Horizon 17, boulevard Malesherbes, sont toujours sur le marché. « Nous conseillons à nos clients d'attendre avant de présenter leur immeuble, les loyers ne peuvent que monter », avoue un broker. Pénurie ? Mais pénurie organisée alors.
CATHERINE SABBAH, Les Echos.

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