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L'investissement en hausse malgré un horizon brouillé

Les 10 milliards investis depuis neuf mois alimentent le marché le plus prisé. Les banques manquent à l'appel pour financer les nouveaux projets.

Contre toute attente compte tenu du contexte, l'investissement en immobilier d'entreprise dépassait de plus de 30 % le score de 2010 à la fin du 3e trimestre, avec près de 10 milliards d'euros. Les immeubles de bureaux sont les actifs les plus prisés : ils représentent 66 % du total des transactions, devant les centres commerciaux, dont le marché est actif en région. Les immeubles logistiques, en revanche, sont à la traîne.

Les ventes de plus de 100 millions d'euros sont en hausse, la palme revenant à la cession par AXA à Norges Bank, le fonds de pension norvégien, d'une participation de 50 % dans un portefeuille d'actifs franciliens, pour 700 millions d'euros. La structure issue de ce joint-venture a déjà signé en novembre l'acquisition de plusieurs immeubles parisiens pour 290 millions d'euros. « L'annonce de la suppression des exonérations de plus-value concernant les particuliers en février et les foncières en décembre a sans doute accéléré certaines ventes. Il est possible que le marché se ralentisse ensuite », prévoit Olivier Gérard, le président de Cushman&wakefield France.

Moins volatil que la Bourse, plus rentable que les obligations d'Etat, l'immobilier d'entreprise a réussi à attirer tous les types d'investisseurs : compagnies d'assurance, fonds spécialisés et foncières, fonds souverains, riches particuliers à travers des « family office »... qui pourraient bien continuer à faire leur marché en 2012. En toute logique, la restructuration de la dette contractée par les entreprises en 2007 devrait donner lieu, cinq ans plus tard, à des ventes forcées. Au plus haut du marché, alors que les banques se montraient encore généreuses, les investisseurs ont emprunté sur des durées courtes, espérant avoir revendu leurs actifs avant l'échéance de leur prêt. La crise a fait capoter tous leurs calculs. « Ce que les Anglo-Saxons nomment "distressed assets" est déjà sur le marché, affirme un commercialisateur, en Espagne, en Europe de l'Est et aussi en France. En 2012, certains fonds allemands vont également être liquidés », ouvrant un boulevard aux acteurs opportunistes ou aux investisseurs long terme dotés de fonds propres.
Les investisseurs se regroupent

Si les ventes d'immeubles bien placés et bien loués, - « core » dans le jargon immobilier -sont très actives, elles autoalimentent un marché qui tourne en rond et ne se renouvelle guère. Les grues ne sont pas nombreuses dans le ciel parisien : les promoteurs ne se risquent pas à lancer de nouveaux projets. Ils ne manquent pas pourtant : en témoignent les maquettes présentées au Simi. « Les quelques investisseurs qui envisagent de développer des immeubles en blanc (sans locataire pressenti) partent désormais du principe qu'ils devront les financer à 100 % en fonds propres. Si une banque veut bien y participer, ce sera un bonus », estime un analyste. Manque donc un maillon essentiel de la chaîne. « Les banques se faisaient rares sur les dossiers de financement avant l'été, elles ont aujourd'hui déserté le marché », poursuit-il.

Si certains peuvent encore s'offrir des immeubles de 50 millions d'euros, la plupart des investisseurs sont condamnés à se regrouper pour les opérations plus importantes. C'est le choix de Predica et d'Aviva, qui ont lancé ensemble la tour Carpe Diem à la Défense.

Ils peuvent aussi agir indirectement via les véhicules de placement collectif les SCPI ou les OPCI très actifs ou s'adresser ailleurs pour lever des fonds. « AXA et Allianz, deux compagnies d'assurance, ont annoncé leur volonté de se positionner sur le marché. Reste à savoir ce qu'elles vont financer. Le risque ne fait pas forcément partie de leur stratégie », poursuit Olivier Gérard. « Ce type d'acteur recherche de la qualité mais pas uniquement le triangle d'or parisien, ajoute Erik Sonden l'un des associés de la banque Leonardo. Ils représentent de nouvelles poches d'argent, sur lesquelles on ne pouvait pas compter par le passé, cela ne veut pas dire qu'ils vont sauver le marché. » Les observateurs ne s'attendent pas à une remontée des loyers. Passé la fin de l'année, l'avenir est très flou et personne ne se hasarde au moindre pronostic.
C. S., Les Echos 01/12



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